东部新区，成渝经济圈对于天府新区影响有多大呢？

为何成都不发展成为：主城区（5+高）-居住，天新-上班，这种模式呢

1.成都方面

土拍和债务上，成都2021年底地方债应该是4043.3亿，2022年底4602.5亿，城投债maybe5389亿，2021三次土拍卖地1800亿。

人口上，七普显示成都2000万人口中，5+2主城区780万左右，天新现在有86万人，算上郫都温江龙泉驿这种12+2大概1550万，算上都江堰等2000万。

大环境上，今年我国GDP目标5.5%，居民宏观杠杆率62%+可能到70%，总人口应该是要下降了。

2.说回天新

房子的话，天新1-2万买的话，看地段我觉得还是可以考虑的，新鸿基，川发这种摇号挺好的，新房二手2万+的，如果不是地段和容积率这些极佳的，就甭看了，今年经济形势不会太好的。

产业的话，分地段应该多少能发展起来，整个天新有点儿大，针对兴隆湖这种先搞起来再说。目前缺一些大体量的高新企业，互联网近期肯定没啥下文了，腾讯股价较高点1/2，阿里美团1/3，拼多多1/5等等，大本营也都不在成都，分部填个高新够，天新就算了，最多几栋楼。倒是芯片类靠政策形成体系有搞头一些，不过还是任重道远。

举例十年前哪哪也荒的，你看看10年前GDP一年增速多少，一年9-10%。居民宏观杠杆率08年才18%，人口净增十几年来年年600万-1000万。

现在就是找增量GDP，找到了继续高速发展，问题是不好找，有的话给老哥们说说换行啊，目前看中国就全球芯片份额咬几口有明确前景，成都芯片公司现在也多，云业务也好但是阿里云在杭州，成都不是重点。

天新的产业也好，发展也好，总会起来一些的，唯独房价它起不来，二手还有得跌，刚需请摇号

天府新区凉不凉我是不知道，我只说一点道听途说的已知的事，不喜勿喷。

附两张晚上8.30左右的成都城市人口热力图，图2上半部分一点红尖为高新区南，天府新区北很小一段。

1.我个人小有投资房产，也有不少中介给我推荐天府新区的房，最远的视高都来了，一个字，拒绝，好吧，确实也没资格了。有朋友前阵子听忽悠说要去买那边的房，我们果断阻止了，万一以后起来了，估计要被怨念，至少基于目前浅薄的判断，我们给了拒绝。

2.那地儿太大了，虽说各种配套看似不少，很多场馆一个比一个酷炫，但是放那么大一片地儿，顶天就是一点小水花，而且离开了天府大道的主干道，就有点那啥了。

3.表妹夫的工作在城投那块，之前在天府新区日夜转，后来直接一纸调令跑到简阳搞新机场了，不止是他，他们那一片的同事，架构，都跑了。据他所说，成都市政府财政紧张，没有后续资金跟进了。而且常年作为财政净上缴城市，还要分摊省级财政转移支付的任务，所谓的带动省内城市一起发展，都在挤奶，还要被造谣的骂成都吸全四川的血，糟心。好嘛，反正现在"吸"得自己都步履蹒跚了。

4.咱先不管表妹夫的消息准不准，就说一个事，前年有一次土地拍卖，成都拿出了七块地，开发商一个举牌的都没有，直接流拍了。谁让成都是最先严控楼面价的城市之一呢，我不是说这个政策不好，当然，对我这种有米粒般微末房产的人来说，确实不好，但是总的来说，对刚需一族是巨友好的，我就私人怨念两句，也觉得骂政府不合适。好吧，闲话说完，回过来，开发商没有利益驱动，或者驱动力不够，加上银行信贷收紧，这两年资金断连的一个接一个，成都本土那么牛气的蓝光，摔成现在这样就是一个明证。开发商不拿地，土地财政供血供不上，其它的税务收入看起来也不错，但是这么大的已有家业还要照顾，让成都再死命往天府新区砸钱，概率可以忽略，顶天也就望着中央，中央说干就干，中央不拿钱，就慢慢磨洋工了。

5.还有一个最直白的原因，天府新区的时候是上一届政府，工作做得再漂亮，也是给上一届挖好的地基修房子，新一届的班子领衔的，是东进，就是搞天府国际机场那块儿，虽说都是儿子，一碗水要端平，但总是亲儿子心里亲一些不是。东进搞好了，领导的履历也光彩。

6.客观点看，天府新区现在说要啥有啥，纸面看起来啥配套都有，也可以说要啥没啥，实际啥产业都没有。一切美好的规划目前来看，都还停留在纸面，给大家一个过去的理由，有繁盛的交易中心还是留得住人的产业。一切地域的繁荣，都离不开人流/人口 的支撑，俗称人气。中介两张嘴皮动一动，只有口气，或许还是大蒜味的。

7.现在高新区不错，确实潜力巨大，不过我想啊，有一天我老了，哪都不去，就在武侯祠或者大慈寺，杜甫草堂这些地方周围买个把两个铺子，养老就行了，没准儿后人争气还能传下去。甭管东南西北咋个热闹咋个翻腾，哪怕老城区的人嫌老城破旧，都走光了，这些历史文脉搬不动，飞不走，外地人来成都，总得往这些地方逛一步两步，人气在，就饿不死。

以上就是我浅薄微不足道的见解，仅供参考。凉不凉我不知道，反正我自己没有往里面投钱，或许那些说好的朋友，有入手那边的产业? 以后有肉吃分点汤来喝?

更新:再附两张白天，下午4.0成都人口热力图。

看天府新区不能用绝对的眼光，天府新区目前的房价比2021年高点时有回落，但不能称为凉了。

第一，成都市的规划中成都是双中心，两个中心分别对应天府广场和高新区交子公园，这两个点的距离大约8公里，这是一个比较适合的距离，而天府新区秦皇寺距离天府广场达到了26公里，天府新区注定是个卫星城，不可能成为市中心。两相对比一下，国内其他城市的新区域建设与旧城中心的直线距离情况，西安高新区的市政府距离老市中心钟楼9公里，北京国贸距离天安门5公里，鸟巢距离天安门9公里，上海陆家嘴距离外滩1公里，广州天河CBD距离越秀公园6公里，南京河西新城CBD距离新街口7公里，重庆的江北嘴距离朝天门1公里。再看国外的情况，东京新宿距离丸之内6公里，巴黎拉德芳斯距离爱丽舍宫6公里，伦敦金丝雀码头距离西敏寺7公里，所有这些新城建设都不会与旧城中心距离超过10公里，究其原因是人类的行动能力是有限的，人类身高只有1.7米，普通步行的速度一小时仅5公里，即使驾驶汽车，在城市路况下，一小时也仅能移动20公里，在高铁都在打造1小时生活圈的情况下，直径40公里的城市通勤是令人难以忍受的，如果城市有这么大，那一定会有大城市病。成都有2000万人，这2000万人生活在以天府广场为中心的大成都市，让百万人口居住在天府新区成为卫星新城还说得过去，市中心迁移到天府新区是根本不可能的。

第二，天府新区的规划先天存在巨大的缺陷。天府新区的规划是公园主导的，在十九世纪末期，伦敦就兴起了田园都市规划，按照这种规划，城市以公园为中心向外放射性发展，以此为理念规划的两个新城经过100年的发展都失败了，当年规划在市中心的公园，全部拆掉改建为了购物中心，新市镇人口也没有很大的发展。天府新区是典型的PPT造城，所有的规划都是以45°鸟瞰图拍板的，如果人类会飞，一定会觉得这种新城修建起来很漂亮，包括天府新区的宣传视频，99.9%是无人机拍摄的，因为以人类的视角看天府新区就是无尽的绝望，一个靠步行哪里都去不了的城市。上一段说到新城建设的半径问题也说到这是人类活动能力所致，另一方面使得自发建设的城市都是以人类活动能力为基础划分城市功能单元，比如东京的城市非常紧密，以皇居和丸之内为中心，日本桥，霞关，赤坂，东京塔等地都是步行可达，所以东京街头步行非常方便，再加上便捷的地铁等公共交通，城市整体效率非常高，而所谓城市就是把拥有不同技能的人聚集起来，发挥更大的生产力，如果一个城市，人们出门必须要开车，餐饮，购物，消费，商务，交通等经济活动都要开车，这种汽车都市就是失败的。在秦皇寺上班的人（尤其是中建，中交，中铁三个写字楼），如果不吃食堂，只能在便利店凑合一下，在这里上班还不如在乡镇方便。天府新区的规划中，用巨大的公园分隔了城市功能区划，降低的人口密度使得修建地铁成本偏高，所以公共交通跟不上，所有修在天府新区的地铁都是方便乘客进出天府新区的，而不是使天府新区发挥城市功能的，城市功能不能发挥，这使得天府新区不可能创造大量的GDP，高产出产业不可能选择入驻天府新区（大源的天府一街到五街，产业协同、居住、购物、休闲生活方便的多），天府新区只能继续吸引协同程度要求不高的总部经济和科技研发。

第三，天府新区的核心功能是土地财政，天府新区的建设绝对不是成都市市政功能纾解，而是完全基于规划的新城建设，之所以远离主城区，是为了获得更高的土地价差，否则，华阳比秦皇寺更适合发展，只是开发华阳的成本太高不划算而已。国内近些年的国家级新区，基本上全是这个套路，兰州新区距离市中心直线距离55公里，西咸新区25公里，贵安新区28公里，滨海新区45公里，一开始的新区建设还真是在搞新产业引进，后来全都变味了，都成了炒房，无一例外，都凉凉了。天府新区的定位现在也直接就是人居典范城市和科技研发中心，他除了人居舒适，城市应有的金融产业、商业消费、制造业等等全部没有纾解到天府新区，甚至省市两级政府不搬到天府新区不说，就连天府新区管委会也留在华阳不去秦皇寺那边，那说回来，一个只宜居的地方，你去哪里搞钱呢，如果你去市区上班，那就是睡城，刚好地铁都是方便进城的，如果你是退休了不需要搞钱，那这里又没有商业，又没有满街的妹子，这和旅游地产，养老地产有什么区别？

这就是天府新区的定位问题和现状，前两年国家级新区吹得凶的时候，形成了一种稀缺性，基本上一个省才一个国家级新区，似乎每个省都以国家级新区为中心再造乾坤，这两年基本上都冷下来了，说到底，规划型城市不是盖好了就有人的，不是有人就能活的，养人比养鱼难多了。

再说说现状，首先我们不能忽视的就是中国的城镇化已经接近终点了，虽然城镇化率还不及发达国家，但是中国的城镇化是伴随老龄化的，城市不再扩张，过几年，城镇化率都会自动提高，因为农村剩余人口的平均年龄已经很高了，他们不需要城镇化都会逐渐消失。第二，国内土地财政也已经是穷途末路，尽管今年多地政府仍然是靠城投公司托底，抬高地价再去银行质押做贷款的方式补充财政，但这种违背中央意志，增加隐性债务和土地金融空转的方式，是不可持续的，现在不是2008年，也不是2015年，市场越来越小，而庞氏骗局却只能越来越大，早晚会爆掉的，土地财政扭转之日，就是依赖于土地财政的房地产业崩盘之日。第三，天府新区的房地产是高估的，我从来没说过天府新区是垃圾，不值钱，他肯定是有基本的价值的，但是这个价值被高估了，房地产最重要的还是地段，天府新区目前都在炒居住品质，旅游地产从来不缺居住品质，但就是没有地段，天府新区的房价会跌，但是政府也看到了这一点，所以天府新区进城的快速路和地铁特别多，这保证了一部分人会因为主城房价过高后，会被挤到天府新区居住，地铁通勤去上班，虽然是睡城，但睡觉的时候环境还是不错的，房屋价值还能有个保底。第四，天府新区建设的核心力量天投集团，目前财务状况良好，虽然利息保障倍数只有0.5，每年的利润不够还利息，且库存和在建工程相加为年收入的10倍，但是源源不断的注资和授信，使这家公司可以良好运作10年，当然地价不能跌，有兴趣的去中国货币网搜天府新区投资集团，看公开披露的资料。

未来经济难以预判，尤其是中国完全是政策市场，土地财政，财政收入受政策影响更大，政府拍地，城投公司拿地，用土地去银行贷款，这个钱就变成了财政收入，为了支付利息成本，每次拍的地都得更贵，只要能在银行贷到钱，这种玩法在2013年已经玩过了，结果就是差那么一点点，房地产泡沫就有希望在2015年破灭，后来这命又给续上了，恒大等民企一波操作，把这个雷接了，然后就崩了，中国的房地产，靠消费市场已经接不下这个大雷了，恒大就是过于乐观，以为自己接下的雷可以转移给市场，但市场根本吃不下，现在城投公司又回过头来接雷，就不知道这次怎么结束了。

中国再有国情在，再能打破多少经济规律，天王老子来了也得欠债还钱，靠借贷炒出来的经济增长，是一定要还债的。这里不是说天府新区，是整个房地产产业。

补充一点，大源的奇迹是难以复制的，大源是国内互联网产业大发展的产物，这种新兴的信息技术第三产业是一种就业奇迹，它不同于人类长久存在的金融、贸易等第三产业，他从无到有，迅速吸纳了大量就业人口，经济产出价值高。大源在发展的时候，很精准的踩在了这个点上，从天府一街到五街建立了完整的数字技术产业链，又依托电子科技大学的人才输出能力和研发能力，成都得以在这一领域取得非常大的成果。但是大源的奇迹难以复制，就在于目前世界上没有产生新的颠覆性技术，尤其是第三产业方面，人工智能技术也只是一街到五街的延续，在大源或者离大源更近的新川，才可以形成产业聚集效应。其余的新兴产业其实是第二产业的升级，如电动汽车，新能源等，这些产业在成都的定位非常明确，龙泉驿占了大头，而且成都也不在产业高地上，没有地方人才积累，没有矿产资源优势，只有新津搞到一个边角料。

城市一定要有产业聚集，即使是规划都市都要以产业为中心实现人口聚集，目前天府新区鹤林村是纯粹的居住社区，鹤林村内部没有吸纳就业的能力，住民面向大源，但内部交通是按照职住教育平衡设计的，路又窄路口又多，后期人多了交通是个大问题。华阳具备较为独立的市镇功能，但主要以生活服务第三产业为主，就业层次和收入都很一般。海昌路是社畜晚上睡觉的地方，依赖地铁进城上班。麓山和麓湖片区是旅游地产，满足住在城郊的旅游地产，有一定的想象空间，但是本质上仍是估值过高的，因为旅游地产的本质是居住品质，而居住品质会因时代而提升，麓山和麓湖过大的面积较少的配套使得其以后改造升值空间非常有限，地段上还不如上一个样板世纪城。天西是传说中的省政府居住配套区，也是炒的最凶的地段，省政府明确不搬了，原省政府预留地“卖给了”新希望，建设全球总部，这种事听听就好，别太当真，天西作为纯居住社区，今后会面临严重的贬值。天东是中央商务区，但说到底就是中建，中铁，中交三个建筑企业修个区域总部，这种区域总部是食利的，它建在哪里都行，到天府新区无非是政府勾引来的，地是半卖半送的，周边大量的内部职工房，地价不到1000的都有，本质上是报团取暖，炒一个新中心出来，吃第一波红利，天府里就是这样，高新区开发的时候，中海在中海国际中心和城南一号等项目上是吃到红利了的，所以也会在天东再吃一波，而且拿到最大的一片地猛吃，但是与金融城的产业集群效应不同，天东已经很难招到更好的商业形态了，毕竟在中国，金融、互联网是唯二的高收入行业，在成都，这都被高新区把持了，而天东只是建筑类企业扎堆的地方，理应没什么前途，作为身在其中的一员，令我觉得最困惑的地方是，食利阶层的收入确实高，这三栋楼里的人，收入平均在25万以上，公积金也超高，理论上讲天东的房子300万买起来还是很轻松的，从收入上看还真能撑个高价，但是天东的房子太多了，现在还有11000套没有开建或开卖的，一共超过2万套房子吧，这三个写字楼根本没这么多人上班，而且内部住房都有7/8000套（中铁为主），如果卖不掉，房价会怎么样不好说。兴隆湖是纯旅游地产，不要怀疑，就是旅游地产，前面说的中建中铁中交的内部住房都在这里，还有中电建、中科院的，都是内部价的食利阶层，根本不缺房子，来买房子的大部分不在这里上班，是有食利幻觉的。万安是最搞笑的一个版块，号称要把省高院，市中院，区法院，铁路一院和铁路二院搬过去，构建五院五庭的中央法务区，以后成都人民、四川人民打官司都得去万安，我看你干脆把全市每个区的区法院都搬过去，把检察院也都搬过去算了，在这里买房子的你得想清楚，人家五院五庭的，都有内部住房，你住到那种地方去，你到哪里去搞钱，给领导送外卖吗？

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说点一般炒房客可能不知道的东西，不过需要匿名

天新最大的失误，或者说是出于ZZ层面考量，故意为之改名为“四川天府新区”。这是一个非常大的转折点；在四川问政里，天府新区与成都成为了平级；成都日报官宣回归主城，强调5+1，不带天府新区玩了；这两天的中央电视台新闻联播风吹麦浪“天府粮仓”的新闻。。

所有的动机都印证了彭走之前的猜想，就是如果半年后新进来的扛把子如果不是跟湖北帮一条线的人，那么之前南拓东进的政策就会被新的相反政策所覆盖。

一个新区发展，是需要多条腿走路的，想要发展的快需要中央，省，市的全方位支持。

1、在疫情大环境下，大大对天新天府粮仓、风吹麦浪的表述来看，中央的腿断了。至于是出于外部环境还是内部环境的考量就不得而知，只是从结果上来看，天新并不受重视，中央用耕地来卡天新，刀刀致命。天新的第一条腿短了。

2、市里面的资源其实从范开始就已经在减少了。虽然范跟唐是一条线上的人，但是因为条线内也有各自的利益，所以范在强调自己的东进政策时并没有否定唐的南向政策、没否定不代表不收回，原来天新的泡小、龙小、实小、成都四中，成都七中等教育资源全部收回，但也只是点到为止，天新依然发展的很好。不过万万没想到新来的扛把子跟湖北人不是一条线的，比范更狠，一句回归主城，单位不许搬迁直接完全掐断了天新的第二条腿。

3、现在天新只剩下省里这条腿在走了，不过这条腿也属于半残状态。省里扛把子的考核目标任务并不是只有天新，完成目标的路径也有很多种方式，至于哪年完成用什么样的方式完成并不好说。前任给现任在天新留的坑挺多的，四川天新这个名字，就已经注定了没有模糊处理的空间了，其它地级市不会平台无故给省里面做嫁衣。何况其它地级市、各个州也是四川的一部分啊，天新并不是唯一。这条腿只有一半

其实说天新凉并不准确也不专业。确切点的说，是你确实感受了天新并没有预期中投入那么多资源，实际也这样。天新不会凉，只是发展会比较慢，就跟当年的温江一样，温江标榜的是花园城市，天新标榜是公园城市。

成都是一个奇怪的地方，60年代、80年代、00年代中的某个阶段，都看起来像棒棒糖，但最后又都回归成了环形摊大饼发展。

应该凉了，

刚才去看了眼海昌路的房价，万科海悦汇城，去年还是前年高峰的时候最低挂牌是卖两万七八我记得，现在最低挂牌价来到一万八九了，滨江和城之前高峰期也在两万六七现在挂牌在两万出头。听说天府前湾的保利天空之城跌的更狠，之前成交价卖三万现在只能卖两万。

不出意外的话，这个剧烈的下行态势还会持续，新区就是炒的快，跌的更快。随着政策红利的消失殆尽，它最终会回到一个属于自己合理位置。

然后说点自己的思考，为什么天府新区之前涨这么厉害，现在又跌的这么快？

我记得天新房价超过主城的开始应该是从 2020年初的天新和主城互相可以购买的解限政策开始的，从和高新一样的第一限购区域滑到了第二限购区域，明摆着是政府支持天新楼市。于是开了很多天新的网红盘，大量的主城区改善人群冲到了天新，关注热度一时居高不下，天新当时新房多但是户型大，卖不掉开发商也不会轻易降价，而二手房却很少，可售的二手房也少，加上之前满五才免增值税，三年限售又很严重，这就导致天新市面上流通的次新二手房确实还是比较少的，所以在二手市场其实是一种供小于求的局面，房价上涨有理。

但是今年的成都对于天新来说是致命打击，

第一，是这两年的疫情带来的各种不确定性和房地产双寒冬让天新的购房者观望情绪太过浓厚，即便现在利率低到历史最低依然热情不够高涨，而天新作为本就吃城市扩张预期价值的新区遇到市场萎缩的时候就显得尤其尴尬，想去买天新的多多少少都有点投资心理。

第二，政府公开喊话回归主城，收缩发展禁止主城的事业部门机械搬迁到新区，7月《成都市“十四五”城市建设规划》机会清单已经发布，大家可以搜来重点看，共60个项目，总投资约3721亿元，绝大多数都在主城区和龙泉新都，而天府新区貌似只有一个二江寺tod项目，且投资额仅9.7亿，而别的tod都是几十上百亿的投资，简直就是杀人诛心，难道现在这些钱都是区政府自己出所以才这么寒酸？文中已经明确指出中心城区核心区是指5+1区域，天新和东新以及新都青白江金堂一样成了区域中心城市，5+2的说法再也不见，一二三圈层的说法也成了历史(不过最惨的是温江郫县划到了郊区新城)，从第一圈层掉到和新都简阳同层次什么概念。以上让本就饱受质疑的天新看不到未来的政策支持和资金投入，潜力和预期大打折扣，投资客率先出逃。

第三，今年531政策的限售松绑，影响最大的就是天新，因为天新有太多投资客买的次新房在苦苦等待限售解绑，也有太多觉得天新生活不方便的业主等待五年免增值税后套现离场。之前下产权三年后才能交易，现在两年就可以，而且还直接免增值税，这是什么概念，两百万的房子直接少十万的税！而2017-2019成都新房卖的最多的区域就是天新，然后这批本来无法挂牌或者想等满五再出售的房子突然纷纷涌入市场，还全是次新房，导致今年挂牌增量最大的区域就是天新！

最后的结果就是，需求端下滑严重+市场价值潜力下滑+供给端过量的二手房杀入市场，这三重因素最终导致的就是天新二手房价格的急剧下滑，这是必然的。

然后再谈谈我对天新的看法，我在知乎一直以来都是劝大家别买天新二手，也经常和天吹对线，今天我依然坚持我的看法，现在去买天新二手都是小可爱，新房你摇网红盘我是一点意见没有。

天新在我眼里就是一个没有就业机会的区域，一个未来也不打算做产业的房地产城，看起来有些精致外衣真实配套配套其实还不如龙泉双流温江的睡城。

人人都知道高新好，高新贵也是贵的有理，为什么呢，因为他就业机会多，公司多，而天新呢，成立第8个年头在如此天量投入和扶持之下 Gdp至今却没有超过远郊的青白江，甚至马上要被彭州赶超，但是二手房均价却仅次于高新，这是什么奇幻概念？来仔细看下数据：成都高新区面积130平方公里，常住人口 125万，天府新区直管区面积564平方公里，常住人口86万，青白江378平方公里，常住人口50万，天新不是没人口啊，说起来也都是高端产业，政府该给的政策也都给了，但是一看gdp数据，住在天新的和不住天新的都沉默了，86万天新人没干过50万青白江人。再看增速，居然也落后于彭州和东部新区还有高新区，和成华差不多，照这个势头下去，再别说什么第二个浦东新区成为哑铃格局了，就什么时候能成为一个合格的近郊为成都gdp添砖加瓦都费劲。

既然天新产业不行，那天吹就转而说天新承接高新区外溢人口！我买天新去高新比你老城区去高新近！仿佛成都所有岗位都集中在宇宙中心天府三街五街了一样，但是有没有一种可能，武侯锦江甚至双流很多区域去高新区的金融城比你天新更近，有没有一种可能你现在是高新区上班未来换工作也可能在五城区呢？而且五城区的gdp之和加起来也是高新的两三倍，更何况还有高新西这个bug存在，所以高新南的gdp其实也就和一个主城区差不多。

然后，天吹发现产业说不通了，那就说不要产业，只因天新环境太美也能卖高价！哈哈哈哈哈行，那咱们就来好好掰扯一下天新的环境。天新的理念说是低容积率的公园城市，从城市区域整体来看也许是，毕竟荒地够多，但从楼市居住角度来看却恰恰相反，除了麓湖麓山兴隆湖这几个没啥人住的所谓"富人区域(其实富人都住在金融城大源主城)"，其他的像海昌路，万安，南湖，华阳这些常住人口最多的地方哪里低容积了，30到50层的楼盘比比皆是，单单华阳街道一个街道就住了天新50%以上的人，说好的天新人都不喜欢热闹呢，怎么四五十万人全挤到华阳街道了？请问华阳这片哪里低容积了，哪里环境好了，城乡结合部，除了老房子就全是超高层！！一个比一个密，甚至比主城都看密集，然后还是一水的两三万！而且我敢说上面这些区域是成都群租最严重的地方，哪有什么品质可言，然后你又要说麓湖的环境了，麓湖就那么巴掌大点，像个花瓶一样在那放着，完全成了旅游景点一样，那个湖甚至不是你小区的私人景观，外面的人随便进随便玩，那和东安湖有啥区别，而且人家多大你多大，为办世界级赛事大运会准备的景观难道会比你差？以后体育馆等设施还能用。至于麓湖小区里到底有几个人住，住起来方不方便，天吹也是沉默的，炒房就炒房嘛非要说的那么完美无瑕一点就破干嘛呢。麓湖的高层2018年开盘卖的是一万八，现在二手4万你被忽悠非要去接盘那你真是个小可爱。

最离谱的是所谓豪宅区天东天西的蔚蓝卡地亚两梯五户总高40多层挂牌卖四万，万达华府两梯五户总高48层挂牌卖三万，看看航拍周边一堆荒地，修出来就是一个个高层房子挨着高层房子，而且毫无配套，这就是你们所谓的低容积率低密度富人区？富人自己会住？骗鬼呢。你说你是总高六七层的花园洋房，一梯一户大平层容积率1.5往下跑园林修的嘎嘎漂亮，成片的高端低密高赠送，我都还能忽悠自己一下天新产品好所以卖的贵有道理，但是你这地处待开发区域的超高层二手房还是两梯四户两梯五户的塔楼得房率又低，用刚需的梯户比修点大户型就好意思叫自己大平层了吗？而且上来就是三四万那不就是摆明把购房者当小可爱嘛。而之所以他们敢挂这个价格就是赌一个愿者上钩，和兴隆湖一样因为周边拿到产权证解除限售的二手房还不够多，只有这么三两个二手盘在卖，所以都在等一个有缘的冤种接盘，人家也不着急，只有当区域内的其他二手楼盘都纷纷拿证解限后，发现再也忽悠不住人，在供远大于求时自然也会降价。所以在这个时间节点，劝人去这些地方买二手的简直没有良心，如果是有人为了点中介费去吹这些地方的二手房帮富人割韭菜那就更是纯纯不要脸。根据最新的规划文件，天新的兑现速度已经变慢了，甚至未来不兑现我也不意外！熊猫大厦开工了吗，468都烂尾，我估计这个熊猫儿修个二十年能出来不？开发商卖天新的新房价格两万左右本来就已经透支了未来的价格，别谈二手这种荒唐的挂牌价，而且在未来极可能无法兑现的情况下你去入天新二手，那和45年加入国民党有啥区别。

然后再说公园，航拍起来是好看，大公园好几个，但是社区公园却少的可怜，等于说我要去公园散步还得打个车去！至于商业，天新有啥说得出名的商业体吗？之前吹的轰轰烈烈的暹罗广场现在都没开工！言几又的国际文创中心用地长期没开工要被政府回收。你说哪个开发商不长眼会去天新搞商业体找死？一水的社区底商，最多的就是冒菜面馆便利店。好了，买菜你打车买个衣服你也得打车，想看个电影喝个咖啡还是打车，居然有人还在说天新很宜居？exo？你们真是两眼一闭说喜剧，跟我搁这搁这呢？至于医疗，教育？不说了，几乎全是挂牌，骗小可爱专用。配套真是要啥啥没有，产品真是嘎嘎垃圾，但是二手房咔咔就是给你干到三四万。

为什么我说天新未来也不打算做成产业城区呢，因为环顾中国任何一个一线城市，都是靠着底层打工人住着城中村群租房燃烧青春发展起来的，为什么华阳会住那么多人？答案很简单，高新租房太贵了，要是如果没有中和华阳这种城乡结合部的存在，高新发展也会受到影响，因为你招我来上班，但是我在附近租房都租不起谁还考虑来这边打工？天府的发展逻辑仿佛一开始就是不需要底层人群的，牧华路往外走全是大户型，人家自如想收个房子也收不起来啊，做群租都没法，那未来天新的服务业人群住哪，底层打工人如服务员，洗碗工，外卖小哥，收银，客服，销售，前台，保安，基层员工等等这些人他们住哪，住麓湖们吗？老爷们就算空着也不可能便宜群租给你的啊，还是说未来天新是靠大爷服务大爷？所以为啥天新商业起不来也永远不可能起来，招个服务员你都招不到啊…开发商也不傻拿了商业用地就是不修，因为修出来一切就露馅了，根本无法盈利，开发商都明白还是修住宅圈钱炒房来的快。天新就像是个人人都是富豪的乌托邦，听起来很美好，但是你却忘了人家天投北鑫苑内部房以前只卖5000，现在三四万卖给你，老爷们可不得使劲夸你很有慧根，可不得把那边夸的天花乱坠。你说什么炒房？什么是炒房我不懂呀，那叫市场经济规律，老爷们的事那能叫炒房吗？！

当然天新也不是全无优势，马路修的好看，四四方方宽宽敞敞的，老房子少现代化高，对开车族是友好，对喜欢步行逛街的人来说就是噩梦，但天吹就是这么爱说天新的马路宽敞开起来不堵车，那买个房车他不香吗还能省几百万呢。不，天吹说一定要在天新买房的，你问他为啥，他说因为会涨，没有原因的涨，不忽悠你来接盘他房子还怎么卖。

本来政策好市场好的时候，天新还可以吹未来吹规划，结果现在又是东进又是回归主城又是疫情，还明确了双中心是金融城和天府广场，兴隆湖嘛大概率是糊了。等于说去天新房子买的就是五年后的价格以为是核心区的定位，结果现在发现五年后的规划可能要花十年以后才能实现，而且还是卫星城郊区的定位，就问你尴尬不。

说句题外话，全国最成功的新区浦东新区。gdp占上海35%，人口仅占上海五分之一，用最少的人创造了最多的价值，但是房价一直没有超过浦西，而且陆家嘴离外滩只有一公里。

再看看咱们的天新，gdp不如青白江，人口还比青白江多，连远郊都干不过，房价已经把主城远远甩在身后，再天府中央公园距离天府广场几公里，到金融城几公里？

这么来看天新还是挺厉害的，炒房厉害。

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更新一下，评论区吵起来啦哈哈哈，不太认可我说的万科海悦汇城的房价。我确实不住那边也不是特别了解，只是以前刷到过那边的房子，一般我都是习惯性的点单价从低到高排序，方便我认识这个小区的底价。

然后评论区有说海悦汇城西区还是卖很贵的，所以专门我去找贝壳在职的朋友查了一下，贝壳内部系统历史成交记录。

现在确实还是很贵的，小户型套二两万六七，我猜这个应该是特殊户型吧，比大户型贵出好多。

然后去年价格是三万二三，

至于海悦东区，确实要比西区便宜一些，挂牌价成交价要低两千左右，看起来套三这个户型卖的就是便宜哈。

所以总体来看，不管是大户型从两万七八跌倒一万九，还是小户型从三万二三跌到两万五，差别不大，不影响我对于这个小区剧烈降价的认知。

成都以后是双中心还是三中心？ - 随心所欲的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/344063484/answer/1239382677