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        摘要：伴随着房地产市场的发展需求，推广营销对房地产项目的作用也越来越明显，如何通过正确的营销方式与策略来推动房地产企业的发展尤为关键。基于此，文章就新形势下房地产营销的市场环境展开分析，探讨房地产在营销方面的优化策略，旨在为促进房地产营销优化提供一定的参考作用。
        关键词：房地产；营销；优化策略
        引言
        受我国房地产市场近些年迅猛发展的影响，该行业领域中各类企业间的市场竞争趋势也愈发的激烈。由于我国政府部门先后出台了一系列的政策对房地产市场进行宏观调控，使得各个开发商对于房地产营销工作的重视度也在不断提升，并将其纳入到房地产行业发展的重要组成部分之中。为进一步促进房地产行业的发展，了解影响营销策略的具体因素非常必要。
        1当前我国房地产销售的主要模式
        房地产销售是整个房地产项目经营的重要组成部分，迎合新形势的销售模式是确保房地产项目成功的关键。地产商应该敏锐的观察外界环境的变化，注重分析，及时对营销模式进行调整来创造出最好的销售业绩。当前，我国房地产销售模式主要有三种：直接销售、委托代理销售、网络销售。直接销售是指房地产企业利用企业内部销售部门、销售人员，选择一个固定的销售地点直接面对客户进行产品销售。直接销售具有销售渠道段、易于控制、反应灵活等特点。委托代理销售是指房地产开发企业委托相应的房地产代理机构作为中间商进行房屋销售。这种销售模式下，中间商通过对房地产企业的商品进行多方面的宣传、推荐、吸引顾客进行房屋购买，为从中获取一定的代理费用。委托代理销售中，由于代理商具备较好的市场经验，其在信息、渠道、销售人员等方面具有较好的优势，因此，与直接销售相比，委托代理销售销售效果更好，其在一定程度上减轻了开发商本身的压力。网络销售是指房地产开发商通过互联网途径与意向客户进行交流沟通，完成商品的销售。网络销售与直接销售、委托代理销售这两种传统销售模式相比，其不仅销售成本低，还可以保持零距离交流、全天服务的销售模式，为客户提供了很大便利。
        2房地产营销策略的影响因素
        2.1广告的内容过多、信息量大
        目前各城市每平方米房价大多需要在职工作者1-3个月的收入，在一些省会城市甚至需要近一年的收入才够买得起一平方的房，大部分人都是购买一套房背负半辈子的房贷。因此，人们在决定购置房子之前会非常审慎，大多会通过反反复复的思量与商讨才能做出决定。人们在进行决策之前掌握的资料越多，了解度和信任度就会加大，相对应地，考虑各种风险的情况就越少，做出决定的时间也就会更短。因而，房地产广告作为房地产项目的推广宣传的一种手段，就需要尽可能地将项目的相关信息给到消费者，提高消费者对项目的了解度和熟悉度，从而产生购买欲望和决心。
        2.2市场调研不足
        为了能让够更快地把自己建造的房子卖出去，需要进行营销策划，但是也会出现麻烦的事情。例如房产建设的承包单位在对一片土地进行小区住宅的建造，建造完成后因为一开始没有了解当时人们是不是想要大量购买住宅，没有了解当时我们国家房产建设的情况，也没有了解是不是有别的承包商在附近同期进行住宅的建造等等。因为没有做足准备让营销策划的作用大大减少，使房产建设的承包单位在售卖自己建造的房子时非常吃力。
        2.3推广形式多样，但倾向于平面媒体
        在楼盘推向市场的初期，广告的推广大多选择从视觉入手，因为视觉给人的感觉是最直观的，也是最有冲击力的。随着社交网络的发达，人们可接触到的信息方式越来越广泛，房地产广告推广形式也越来越多样化：报纸、车站台等。与此同时，可以发现，选择电视插播广告的方式进行宣传较少。因为电视广告成本较高，收益不定，大多企业难以有大量的资金可以投入；并且，电视广告转瞬即逝难以像平面媒体一样便于消费者储存、让消费者反复阅读。