随着生活水平提高，买车、买第二辆车成为普遍的事情，随着而来的是如何为爱车安一个家的问题。拙文《车位：想说买你并不容易？》（https://zhuanlan.zhihu.com/p/25703916）探讨了地上、地下车位的区别，但是在务实中觉得深度还不够，今天和大家结合上海的政策深入交流一下地下车位的测绘、产权和购买等问题。

一、结建人防车位能不能买？

结建人防车位可售！2005年，《关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知》明确，凡2003年4月1日以后竣工的人防车位可以办理房地产登记。

其中对项目附属的结建民防工程进行租售的，必须在销售合同或租赁合同的补充条款中明示租售的部位为“民防工程”，并告知使用和维护义务。登记中心在受理结建民防工程租售登记时，应当审核销售合同或租赁合同的补充条款明示内容，并在不动产权证书中注记“民防工程”。这是两者的唯一区别，考虑到战争的小概率事件，因此上海的民防车位和普通车位价格基本没有区别，不会存在有些地区人防车位和普通车位10万以上的价格差。

二、哪些地下车位不能卖？

小区为什么要按照一定的比例配比车位？因为《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》，如果达不到车位配比要求，项目方案无法通过交通部门征询、无法取得规划部门设计方案批复。但是落在图纸上的车位和实际落地的车位往往存在差异，具体要过以下二关：

第一关：交通部门验收关。是不是现场所有车位都是有效车位呢？根据《于进一步完善本市建设工程配建机动车停车场(库)行政审批管理机制的通知》，车位必须经过交通部门验收后才能作为有效车位，所以一部分尺寸不达标、投影范围内有消防等设施、高度不达标的车位不得通过验收。如果剔除这些车位后车位总数不符合前述设置标准，交港验收不予通过。

第二关：面积测绘关。是不是所有经过交通部门验收的车位都可以卖呢？首先是机械车位不可售，由于机械车位是层叠式车位，并且位置会移动，在面积测绘时不会按照车位数测绘，而是合并成一个车位并标准为机械车位；其次是红线外车位不可售，我接手的项目中由于存在政府代征绿地，部分车位在红线外，交通部门认定车位数，但是实测时候予以剔除；最后是子母车位原则上作为一个车位销售。因此房产测绘部门出具的车位分割报告是判断可售车位的最终依据！

三、车位的面积你看得懂吗？

按照《汽车库设计规范》，一般车位的尺寸为长5.3米*宽2.2米，一个车位13个平方米就足够了。实际上，我们如果丈量购买的车位，确实也是这个面积。

但是有经验的设计师都知道：普通车位面积38平方米左右，人防车位面积要超过40平方米；同时，如果你翻阅车位实测报告或产权证，车位的面积也在40平方米左右？为什么？因为车位还需要车道、上下坡道和各位设备机房作为支撑！上海房产测绘中，车位没有独用面积，只有分摊面积，非常契合车位的实际情况。

四、地下车位的销售对象有没有限制？

《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》规定，商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内（包括分期实施的商品房项目）的房地产权利人购买。为避免小区业主外的人购买车位，地下车库（位）不单独发证。其中：一并购买的，有关地下车库（位）的车位号、面积等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记；购买商品房取得房地产权证后，再购买地下车库（位）的，则应由登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库（位）的车位号、面积等情况。

按照《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

由于最近业务工作需要，结合几个项目的测绘、产证等实务，又把上海市车位相关政策进行了梳理，也和相关政府部门进行了确认，以上应该是比较完成和准确的信息。同时，上海政策和各地存在一定差异，希望本文能够实现抛砖引玉、共同交流的目的。